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陈炳才中国投资购买住房的成本和风险加大

来源: 2019年01月24日

陈炳才:中国投资购买住房的成本和风险加大

核心提示:对于中国房价的走势,有人看涨也有人喊跌,对此,陈炳才认为中长期(房价继续大幅度上涨的可能性不大,投资购买住房的成本和风险加大。

对未来的房价趋势,大体有以下几种看法:上涨论认为政府更希望房价上涨,地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高,城镇化也将继续推高房价;大幅度下跌论认为温州、鄂尔多斯、神木等住房价格已经大幅度下跌,其他地方未来也有可能出现大幅度下跌;区域分析论则认为,四大核心城市房价还会涨,二三线城市会恢复到合理水平。应该说,上述看法对我国房价的分析都存在一定的道理。但就具体分析来说,房价有上涨的推动力量,也有下降的拉动力量。

推动房价上涨的因素

首先,我国经济繁荣周期没有结束,依然有战略机遇期,尤其是城镇化作为新的经济增长动力,地方追求经济高增长,乃至底线增长思维,收入倍增计划等,带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价而不包括房价,意味着房价不会成为控制的目标,过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨,而不是房价上涨,而过快与否,没有标准。

其次,流动性依然充足,对房地产有利

陈炳才中国投资购买住房的成本和风险加大

。人民币汇率升值预期依然存在,外汇占款总规模依然增加,尤其是人民币汇率升值尚未达到1994年前的水平,名义汇率还有一定的升值空间。即使没有升值导致的外汇占款增加,我国较高的存款准备金率,也表明我国未来发展不会缺乏资金,这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。

第三,城镇化城市化比率不断提高,预计未来10年我国年均增加850万人口,到2022年人口达14.37亿,而城镇人口按年均增加2300万,城镇化率将达65.16%,比2012年的52.57%提高12个百分点。

最近,中央有关部门对12个省区的摸底调查显示,12个省级城市都要建新城,共规划了55个新城;144个地级市中有133个要建新城,共规划了200个;161个县级市中有67个也要建新城。

第四,地方财政支付困难因素。随着地方财政的偿还能力下降,偿还债务的出路就是提高土地价格,或者发行地方债,地方债的发行依然要靠税收来解决,需要依靠土地财政来解决。因此,地方政府比百姓更希望土地价格上涨。

抑制房价上涨的因素

首先,宏观经济环境将对房价产生影响。我国经济因为资源、环境承载力不足,亟待转型升级,如果不转型升级,继续按照目前的模式发展,再持续5年,可能会爆发更大规模的产能过剩、生态环境问题。只有住房价格大幅度下降,价格回归理性,才能降低生活成本,降低企业房地产和资金成本,让其他产业具有高利润,才能鼓励资金向其他行业投资,为转型升级提供资金和利润支持。因此,房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。

其次是货币和财政政策的影响。货币和信贷是房地产的血液。长期以来房地产企业的资金充足,但未来资金供应状况正在发生转变和转折。首先,汇率升值预期导致的货币供应增加将减少。其次,年的结构逆向调节不会再次出现。2009年由于美国金融危机,原本需要紧缩的房地产投资在2009年以后加速发展,我国经济结构出现逆向调节,资金大量涌向房地产,2012年以来银行表外业务、信托等资金大量流向房地产。随着影响银行的行为规范和风险增加,从信托和影子银行获得资金的规模将会减少。

利率市场化对房价影响突出。存款利率上浮将推高房地产的信托资金筹集成本,目前房地产企业15%-20%年利率成本不可持续,一般持续年将面临资金链条崩溃危险,持续的时间越长,风险越大;金融风险加大,信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。

与此同时,目前地方政府可以出售的土地有限,往往需要通过土地整合才能出售,而今后可出售的土地越来越少。更重要的是,土地价格的抬高,并不足以解决财政所需要的资金。而地方财政的持续困难,将促使政府开征新的税种,房地产税将是重要的税种,地方政府对其具有很高的积极性。随着2014年财产登记制度的建立,房地产、个税联系统的完善,开征遗产税、房地产持有税等的操作性已经大大增强。一旦开征遗产税、房地产持有税,住房价格的回落也就成为必然。

第三,是房地产市场本身的影响,房地产的泡沫征兆已经很明显。在国际上,合理的房价与收入比例为倍,而我国则大大超过这一比例。目前,我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市,如果汇率升值,这将更明显。同时,房地产的投资回报价值缩小,而风险加大。以2010年为基础,除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%,其他都在15%以下,与银行理财比较,投资价值明显减小。

高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高,劳动力成本也将大大提高。为了弥补住房成本,将出现物价循环轮番上涨,带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本,很多企业将不堪租金成本和工资成本,放弃在大城市设置企业,转而到郊区或地价低廉的地方创业。二是出口成本提高。房价带动物价上涨,人民币汇率只能升值而不是贬值,贬值将导致更大的通货膨胀,不利于社会稳定与和谐。在过去的几年里,房地产膨胀导致产业结构逆向调节,延缓了经济结构调整的时间。

未来房价趋势如何?笔者认为,中长期(两年之后)房价继续大幅度上涨的可能性不大,或者说住房价格上涨超过银行理财产品收益的可能性不大,但投资购买住房的成本和风险加大。

随着各种政策的完善和管理水平的提高,房地产政策将越来越完善,漏洞越来越少,执行力将逐步加强,尤其是新一届政府致力于经济结构转型升级,经济增速比过去有所降低,结构调整的力度会加大。当然,区域不同,经济发展阶段不同,房价的趋势也会不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高,房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资而言,则需要多方面权衡。

点评:目前,市场已经不是刚需客唱独角戏了,随着房价上涨,很多投资性客户开始入市,不过,从风险性来看,的确,投资房产的风险性大大高于以前。

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